2018最新深圳物業管理條例出臺了嗎？物業資質取消后，2021年各省市紛紛響應中央號召，出臺地方物業管理條例，促進物業改革！無獨有偶，2021年深圳市發布《深圳經濟特區物業管理條例》征求意見稿為2018最新深圳物業管理條例做足鋪墊！根據意見稿，2018最新深圳物業管理條例相較于之前，可能在這8大方面做出修改，今天和快辦網小編一起去看看是哪8大方面吧！

　　（一）明晰共有物業規定，回歸物業管理本質

　　由于種種原因，物業小區業主共有部分權屬處于模糊狀態，不動產登記部門也難以對共有部分進行全面產權登記。從前期物業階段開始，部分物業公司從開發商手中承接并管理物業小區，通過出租車位（車庫）和架空層、經營配套設施和電梯廣告等謀取利益、經營公司運作，脫離了接受業主委托對物業共有部分進行管理維護的本質，引發業主與物業公司、開發商之間的沖突。明確業主共有物業范圍是實施物業管理的前提和基礎。因此，結合《物權法》、最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》及《不動產登記操作規范（試行）》（國土資規〔2016〕6號）的規定，《條例》增設了第二章“物業管理區域及設施”，明確了共有物業的范圍、管理方式并對產權登記提出要求。同時，《條例》規定共有物業的收益歸全體業主所有，必須存入共有資金賬戶，由業主或業主大會根據物業服務的內容向物業公司支付物業服務費，努力從源頭上減少物業糾紛。

　　（二）建立業主大會組織備案制度，明確業主大會在物業管理領域的市場主體地位

　　現行《條例》中，由于業主大會不作組織登記，無法取得統一社會信用代碼，致使無法開設賬戶，業主共有資金只能通過物業公司賬戶收支，混淆不清。同時，業主大會、業委會有法定決策執行權但無法承擔法律責任，游離于政府監管之外。為解決業主自治組織缺位問題，在國家住房和城鄉建設部、國家發改委等部門的支持下，《條例》規定業主大會成立后由住建部門負責備案，取得統一社會信用代碼證書，業主大會可以憑代碼證到合作銀行開設業主共有資金賬戶，也可以委托物業服務企業開設業主共有資金共管賬戶，并設計了共有資金審計制度、資金使用公開制度等一系列配套制度，一方面確保業主共有資金安全，另一方面也促進業主自治組織規范運作。

　　此外，根據《物權法》第八十一條規定，以及參照目前國內各兄弟省市的做法，《條例》明確物業管理準許“業主自行管理”或“委托其他人管理”；同時，降低業主大會和業主委員會的成立門檻，希望通過業主自主選擇、發揮市場競爭作用，提升物業管理企業的服務水平。

　　（三）順應物業管理實際，完善業主共有資金制度

　　現行《條例》中，業主共有的資金僅涉及物業專項維修金，由于共有物業權屬不清、資金賬戶不分，導致業主共有收益使用管理不甚公開、透明，《條例》增加“業主共有資金管理”一章：一是明確業主共有資金包括專項維修資金、物業服務費以及共有物業收益等，其中首期專項維修資金由市物業專項維修資金管理機構統一管理，日常收取的專項維修資金由業主大會決定自行管理或者交由市物業專項維修資金管理機構統一管理；二是建立了業主共有資金財務管理制度，業主大會取得統一社會信用代碼證后，既可以到銀行開設共有資金基本賬戶，也可以不開設基本賬戶而委托物業服務企業開設共有資金共管賬戶。

　　（四）規范前期物業管理行為，理順建設單位、前期物業服務企業以及業主之間的法律關系

　　雖然前期物業服務企業由建設單位通過招標選定，但實踐中建設單位往往將物業項目交由與之關聯的物業服務企業管理，加之前期物業管理階段業主大會尚未成立，廣大業主合法權益難以得到應有保障，物業糾紛層出不窮。故此，《條例》將前期物業管理單列一章，在原有前期物業管理模式基礎上，進一步理順建設單位、前期物業服務企業以及業主之間的法律關系：一是規定前期物業服務合同和臨時管理規約由建設單位依照市主管部門制發的示范文本制訂，建設單位對示范文本作出修改的，不得減損業主的權利；二是改變了由建設單位與物業服務企業進行承接查驗的做法，規定在業主大會成立后，由業主大會與建設單位、物業服務企業進行共有部分的承接查驗，無法成立業主大會的，由物業管理指導委員會指定物業服務企業代表全體業主進行承接查驗，并可以邀請專業人士參加。承接查驗費用由建設單位承擔。

　　（五）明確停車位使用規則，強化出讓合同的權屬約定功能

　　我市停車位（庫）權屬沿革比較復雜，也未進行登記，造成業主、物業公司及開發商對共有部位及停車位（庫）的收益歸屬爭議。經過梳理，目前停車位（庫）主要分為三種類型：一是占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，這類車位產權應歸全體業主所有;二是地下人民防空工程。按照《人民防空法》規定，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有;三是建筑區劃范圍內規劃用于停放汽車的車位、車庫。由于我市長期未進行產權登記，產權狀況不夠明晰。

　　考慮到產權歸屬問題已經超出《深圳經濟特區物業管理條例》的立法范圍，為解決停車位糾紛問題，《條例》側重建立了停車位、停車庫使用規則：一是對于全體業主所有的停車位，按照優先滿足業主需要的原則，由業主大會決定使用及收益方式；二是對于人防工程，明確向全體業主、物業使用人開放使用；三是對于通過《土地出讓合同》、《房屋買賣合同》明確產權歸屬開發商的停車位（庫），兼顧開發商和業主之間的利益平衡，開發商在進行產權登記，并向全體業主公示租售方案后，再進行租售。

　　（六）設置物業管理指導委員會，保障業主行使物業管理權利

　　針對業主大會、業主委員會成立難、換屆難等問題，《條例》參考南京等地的做法，設置了物業管理指導委員會，規定建設單位在首套物業交付后十五日內向街道辦事處提交書面報告，街道辦事處收到報告后，一個月內組建由街道辦、業主、轄區公安派出所、社區居委會、建設單位或物業服務企業組成的物業管理指導委員會，由其負責組織、籌備首次業主大會會議，監督前期物業階段共管賬戶的資金使用，指導協調共有物業承接查驗及業委會換屆改選等工作。該制度設計一方面緩解了業主自治組織成立難的局面，另一方面通過牽頭協調處理物業管理問題，避免業主組織缺位的空檔期問題。同時，《條例》對物業管理指導委員會的履職范圍和行為規范作了嚴格的規定，以保障業主的合法權益不被侵害。

　　（七）明晰政府監管職責，完善監管措施

　　物業管理既關系到業主私有物權，也涉及小區業主共同利益，屬于準公共服務產品。政府及其相關職能部門一方面需要對業主自治、物業專業服務實行政策引導和扶持，另一方面應當加強監督管理。《條例》增設了“服務與監管”一章，明確市、區、街道及相關部門的監管職責，明確列舉物業監督檢查可以采取的措施；建立物業服務信息公開制度，規定將企業基本信息、服務內容及標準、收費情況、房屋及設備維護保養情況等內容向業主公開，接受業主監督；加大對違法違規行為的查處力度。

　　（八）加強物業行業信用管理，推進物業管理誠信建設

　　信用是市場經濟的基礎和前提，加強物業管理信用體系建設，有利于規范物業行業市場秩序，有利于解決物業服務市場信息不對稱等問題。為此，《條例》明確建立信用管理機制，將業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、業主委員會委員、監事會成員、物業管理項目負責人的信用信息統一納入管理，對于信用記錄良好的單位和人員，建立激勵制度;對于信用記錄不良的單位和人員，建立懲戒制度。

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